Покупка новостройки (off-plan) - это когда вы покупаете квартиру до того, как дом построен, напрямую у застройщика, и платите частями. Так многие покупатели входят на рынок недвижимости в Дубае: порог входа ниже, чем у готового жилья, а платежи растянуты во времени. Ниже весь процесс и все расходы, чтобы не было сюрпризов.
Может ли иностранец купить новостройку в Дубае?
Да. Иностранцы покупают недвижимость в полную собственность (freehold) в специально отведенных фрихолд-зонах, и квартира оформляется на ваше имя. Все проекты, с которыми я работаю, включая South Lofts, Listone Residence и Allegro Park, находятся во фрихолд-зонах. Резидентство ОАЭ для покупки не нужно.
Как купить квартиру в новостройке: пошагово
- Выбор проекта и квартиры. Сравнивайте не только цену, но и район, срок сдачи, план оплаты и сервисные платежи. Помогут гайды по районам, например Дубай Саут.
- Бронь. Вы вносите депозит, и квартиру снимают с продажи, пока готовятся документы.
- Договор купли-продажи (SPA). В нем фиксируются цена, квартира, график платежей и срок сдачи. Подписать его можно электронно, без поездки в Дубай.
- Сбор DLD и регистрация в Oqood. Oqood - промежуточный реестр Земельного департамента Дубая для новостроек. Сбор 4% обычно платится на этом этапе.
- Платежи во время стройки. Деньги идут на эскроу-счет проекта под контролем RERA по графику из SPA.
- Сдача дома. Вы оплачиваете остаток, принимаете квартиру, получаете ключи, и объект переходит в основной реестр собственности.
- После ключей. Живете сами, сдаете в аренду или продолжаете платить, если выбрали рассрочку после сдачи.
Сколько это стоит? Полный чек-лист расходов
Закладывайте в бюджет с первого дня:
- Цена квартиры. Платится по плану оплаты. Цены указаны «от» и меняются в зависимости от наличия.
- Сбор DLD: 4% от цены. Обычно при брони или подписании SPA. Иногда застройщик по акции берет часть сбора на себя.
- Административные и регистрационные сборы. Небольшие фиксированные суммы за регистрацию в Oqood и оформление.
- Сервисные платежи. Ежегодно, за квадратный фут, после сдачи дома. У Listone Residence ориентир - примерно AED 13-15 за кв. фут.
- Мебель. Некоторые проекты, например Listone Residence, сдаются полностью меблированными, и эта статья расходов уходит.
- Ежегодного налога на недвижимость нет. И нет налога на доход от аренды и прирост капитала для физлиц в ОАЭ (на 2026 год).
Пример: сбор DLD 4%
| Проект | Цена от | DLD 4% |
|---|---|---|
| South Lofts | AED 419 200 | AED 16 768 |
| Listone Residence | AED 553 888 | AED 22 155,52 (около AED 22 156) |
| Allegro Park | AED 1 850 000 | AED 74 000 |
Административные сборы по сравнению с этим небольшие, но точную сумму по вашей квартире уточняйте до подписания.
Как защищены мои деньги?
По Закону № 8 от 2007 года платежи за новостройку поступают на эскроу-счет конкретного проекта под контролем RERA. Застройщик получает деньги с эскроу по мере строительства, а не просто в момент вашего платежа. Вместе с регистрацией в Oqood это основа защиты покупателя в Дубае.
Всегда проверяйте, что реквизиты в SPA - это эскроу-счет проекта.
Как устроены планы оплаты?
Типичная схема: депозит за бронь, платеж при подписании SPA, взносы во время стройки и остаток при сдаче. Некоторые застройщики дают рассрочку после сдачи, когда часть цены платится уже после получения ключей. Например, у Listone Residence план 40/60 для студий, 35/65 для квартир с 1-2 спальнями, вариант с рассрочкой на 2 года после сдачи и скидка 10% при полной оплате. Расчет в дирхамах на реальном примере - в гайде по планам оплаты.
Что проверить до подписания?
- Репутацию застройщика и срок сдачи в SPA.
- График платежей, особенно сумму при сдаче.
- Реквизиты эскроу-счета.
- Сервисные платежи, они влияют на чистую доходность от аренды.
- Свою стратегию выхода: сдавать, жить или продавать.
Честно о рисках
У новостроек есть реальные плюсы, но они не без риска. Сроки сдачи могут сдвигаться, готовый дом будет немного отличаться от рендеров, а арендный доход появится только после сдачи. Покупайте проект, который вы готовы держать, а не только перепродать.
Следующий шаг
Если выбираете между проектами, напишите мне в WhatsApp. Пришлю актуальные цены, планы оплаты и расчет всех расходов по конкретной квартире. Покупаете из России или другой страны? Прочитайте, как купить недвижимость в Дубае из-за рубежа.
