Часто именно план оплаты, а не цена, решает, какая новостройка вам подходит. Две квартиры с одинаковой ценой ощущаются совершенно по-разному в зависимости от того, когда нужно платить. Разбираю, как устроена рассрочка от застройщика в Дубае, на реальных цифрах.
Что такое план оплаты новостройки?
Это график в договоре купли-продажи (SPA): сколько и когда вы платите. Типичная структура:
- депозит за бронь, чтобы закрепить квартиру за собой;
- платеж при подписании SPA;
- взносы во время строительства, привязанные к датам или этапам стройки;
- остаток при сдаче дома, когда вы получаете ключи.
Все платежи поступают на эскроу-счет проекта под контролем RERA, а не напрямую застройщику. Сбор Земельного департамента Дубая (DLD) 4% платится отдельно, обычно при брони или подписании SPA.
Что значат 40/60, 35/65 и похожие цифры?
Первое число - доля, которую вы платите во время стройки, второе - доля при сдаче. План 40/60 означает 40% до завершения строительства и 60% при получении ключей. Чем больше второе число, тем меньше денег вы замораживаете на время стройки, но тем крупнее платеж, к которому нужно подготовиться в конце.
Пример расчета: студия в Listone Residence по плану 40/60
Listone Residence в Варсан 1 (рядом с Интернешнл Сити) предлагает план 40/60 для студий. Цены на студии от AED 553 888.
| Статья | Расчет | Сумма |
|---|---|---|
| Цена | AED 553 888 | |
| Во время стройки (40%) | 553 888 x 0,40 = 221 555,20 | около AED 221 555 |
| При сдаче (60%) | 553 888 x 0,60 = 332 332,80 | около AED 332 333 |
| Проверка | 221 555 + 332 333 | AED 553 888 |
| Сбор DLD (4%), сверх цены | 553 888 x 0,04 = 22 155,52 | около AED 22 156 |
После округления суммы точно складываются в цену. Административные сборы добавляются сверху, они небольшие, точную цифру по своей квартире уточните. Как 40% распределяются между бронью, подписанием SPA и взносами в стройке, указано в графике SPA, поэтому просите полный график до брони.
Сравним с полной оплатой: Listone Residence дает скидку 10% при оплате всей суммы сразу. Для той же студии это 553 888 x 0,90 = 498 499,20, около AED 498 499, то есть экономия около AED 55 389. Обратная сторона: вся сумма уходит сразу, за годы до сдачи в 3 квартале 2028 года.
Для квартир с 1-2 спальнями план 35/65, то есть при сдаче платится еще большая доля.
Как работает рассрочка после сдачи?
При рассрочке после сдачи (post-handover) часть цены вы платите уже после получения ключей. В Listone Residence есть вариант с рассрочкой на 2 года после сдачи. Плюс простой: как только дом сдан, квартиру можно сдавать в аренду, и арендный доход помогает закрывать оставшиеся взносы.
Точное распределение платежей после сдачи уточните до подписания, потому что от него зависит сумма при получении ключей.
Какой план подходит вам?
- Нужен низкий порог входа и есть стабильный доход: план с большей долей при сдаче или рассрочка после сдачи.
- Вся сумма есть уже сейчас: сравните скидку за полную оплату с тем, сколько эти деньги могли бы заработать в другом месте.
- Квартира должна начать приносить доход скоро: смотрите проекты, близкие к сдаче. Gateway Residences в Джумейра Вилладж Серкл (JVC) сдается в 3 квартале 2026 года, а South Lofts в Дубай Саут от AED 419 200 - во 2 квартале 2028 года. Актуальные планы оплаты по ним пришлю по запросу.
Если вы платите из России или другой страны
Рассрочка удобна тем, что платежи растянуты, но каждый из них - это международный перевод. Заранее узнайте, что разрешают ваш банк и валютные правила вашей страны, особенно для крупного платежа при сдаче. Платите строго по реквизитам эскроу-счета из SPA и сохраняйте все подтверждения. Подробнее - в гайде как купить недвижимость в Дубае из-за рубежа.
Каких ошибок избегать
- Забыть про платеж при сдаче. 60% цены - крупная сумма. Планируйте источник заранее: накопления, продажа другого актива или ипотека.
- Забыть про сбор DLD. Он платится сверх цены и в самом начале, а не растягивается на весь план.
- Сравнивать цены без планов. Чуть более высокая цена с мягкой рассрочкой может оказаться удобнее для вашего бюджета.
- Не читать график в SPA. Обязательства - это даты и суммы, указанные в договоре.
Полный список расходов при покупке - в гайде как купить новостройку в Дубае.
Получите свой график
Напишите мне в WhatsApp, какой проект и тип квартиры вам интересны, и я пришлю актуальный план оплаты с суммами, рассчитанными под ваш бюджет.
