ऑफ-प्लान का मतलब है कि आप अपार्टमेंट बनने से पहले ही सीधे डेवलपर से खरीदते हैं और उसका भुगतान चरणों में करते हैं। कई खरीदार इसी तरह दुबई मार्केट में आते हैं: रेडी प्रॉपर्टी की तुलना में शुरुआती कीमत कम होती है और भुगतान बंट जाता है। यहां पूरी प्रक्रिया और हर खर्च दिया गया है, ताकि कोई सरप्राइज़ न हो।
क्या विदेशी दुबई में ऑफ-प्लान प्रॉपर्टी खरीद सकते हैं?
हां। विदेशी तय फ्रीहोल्ड इलाकों में अपने नाम पर पूरे मालिकाना हक के साथ फ्रीहोल्ड प्रॉपर्टी खरीद सकते हैं। जिन प्रोजेक्ट्स के साथ मैं काम करती हूं, जैसे South Lofts, Listone Residence और Allegro Park, वे सभी फ्रीहोल्ड इलाकों में हैं। खरीदने के लिए UAE रेज़िडेंस की जरूरत नहीं है।
ऑफ-प्लान खरीदारी स्टेप बाय स्टेप कैसे होती है?
- प्रोजेक्ट और यूनिट चुनें। सिर्फ कीमत नहीं, बल्कि लोकेशन, हैंडओवर की तारीख, पेमेंट प्लान और सर्विस चार्ज की तुलना करें। दुबई साउथ जैसी एरिया गाइड इसमें मदद करती हैं।
- बुकिंग डिपॉज़िट से रिज़र्व करें। कागज़ात तैयार होने तक यूनिट मार्केट से हट जाती है।
- Sale and Purchase Agreement (SPA) साइन करें। इसमें कीमत, यूनिट, भुगतान का शेड्यूल और हैंडओवर की तारीख तय होती है। इसे डिजिटल रूप से साइन किया जा सकता है।
- DLD फीस दें और Oqood में रजिस्टर कराएं। Oqood ऑफ-प्लान प्रॉपर्टी के लिए दुबई लैंड डिपार्टमेंट का अंतरिम रजिस्टर है। 4% फीस आमतौर पर इसी चरण में दी जाती है।
- निर्माण के दौरान किस्तें भरें। भुगतान आपके SPA के शेड्यूल के अनुसार प्रोजेक्ट के RERA द्वारा नियंत्रित escrow अकाउंट में जाते हैं।
- हैंडओवर। आप पूरा होने पर बाकी रकम देते हैं, यूनिट का निरीक्षण करते हैं, चाबियां लेते हैं और प्रॉपर्टी अंतिम टाइटल रजिस्टर में चली जाती है।
- चाबी मिलने के बाद। उसमें रहें, किराए पर दें, या अगर आपने पोस्ट-हैंडओवर प्लान चुना है तो भुगतान जारी रखें।
खर्च कितना होगा? पूरी चेकलिस्ट
पहले दिन से इन बातों की प्लानिंग करें:
- खरीद मूल्य। पेमेंट प्लान के अनुसार दिया जाता है। कीमतें “से शुरू” होती हैं और उपलब्धता के साथ बदलती हैं।
- DLD फीस: कीमत का 4%। आमतौर पर बुकिंग या SPA पर दी जाती है। कुछ डेवलपर ऐसे ऑफर चलाते हैं जिनमें इसका कुछ हिस्सा कवर होता है।
- एडमिन और रजिस्ट्रेशन फीस। Oqood रजिस्ट्रेशन और प्रोसेसिंग के लिए छोटी तय फीस।
- सर्विस चार्ज। बिल्डिंग हैंडओवर होने के बाद हर साल प्रति वर्ग फुट दिया जाता है। Listone Residence के लिए अनुमान लगभग AED 13-15 प्रति वर्ग फुट है।
- फर्निशिंग। कुछ प्रोजेक्ट, जैसे Listone Residence, पूरी तरह फर्निश्ड मिलते हैं, जिससे यह खर्च बचता है।
- कोई सालाना प्रॉपर्टी टैक्स नहीं। और UAE में व्यक्तियों के लिए किराए की आय या कैपिटल गेन पर भी कोई टैक्स नहीं (2026 तक)।
उदाहरण, 4% DLD फीस:
| प्रोजेक्ट | कीमत से शुरू | DLD 4% |
|---|---|---|
| South Lofts | AED 419,200 | AED 16,768 |
| Listone Residence | AED 553,888 | AED 22,155.52 (लगभग AED 22,156) |
| Allegro Park | AED 1,850,000 | AED 74,000 |
इसकी तुलना में एडमिन फीस छोटी है, लेकिन साइन करने से पहले अपनी यूनिट के लिए सटीक रकम जरूर पूछें।
मेरा पैसा कैसे सुरक्षित रहता है?
Law No. 8 of 2007 के तहत ऑफ-प्लान भुगतान उस खास प्रोजेक्ट से जुड़े और RERA द्वारा नियंत्रित escrow अकाउंट में जाते हैं। डेवलपर को escrow से पैसा निर्माण की प्रगति के हिसाब से मिलता है, सिर्फ आपके भुगतान करने पर नहीं। Oqood रजिस्ट्रेशन के साथ मिलकर यही दुबई में खरीदार की सुरक्षा का आधार है।
हमेशा जांच लें कि आपके SPA में दिए गए पेमेंट डिटेल्स प्रोजेक्ट के escrow अकाउंट के ही हों।
पेमेंट प्लान कैसे काम करते हैं?
एक आम प्लान: बुकिंग डिपॉज़िट, SPA पर भुगतान, निर्माण के दौरान किस्तें और हैंडओवर पर बाकी रकम। कुछ डेवलपर पोस्ट-हैंडओवर प्लान भी देते हैं, जिसमें कीमत का कुछ हिस्सा चाबी मिलने के बाद दिया जाता है। उदाहरण के लिए, Listone Residence स्टूडियो के लिए 40/60, 1-2 बेडरूम यूनिट्स के लिए 35/65, 2 साल का पोस्ट-हैंडओवर विकल्प और पूरे कैश भुगतान पर 10% डिस्काउंट देता है। पेमेंट प्लान गाइड में सटीक आंकड़ों के साथ एक उदाहरण दिया गया है।
साइन करने से पहले क्या जांचें?
- डेवलपर का ट्रैक रिकॉर्ड और SPA में हैंडओवर की तारीख।
- भुगतान का शेड्यूल, खासकर हैंडओवर पर कितना देना है।
- escrow अकाउंट के डिटेल्स।
- सर्विस चार्ज, जो आपके नेट रेंटल रिटर्न पर असर डालते हैं।
- आपका एग्ज़िट प्लान: किराया, खुद रहना या दोबारा बेचना।
ईमानदार सावधानियां
ऑफ-प्लान के असली फायदे हैं, लेकिन यह जोखिम-मुक्त नहीं है। हैंडओवर की तारीखें आगे-पीछे हो सकती हैं, तैयार बिल्डिंग रेंडर से थोड़ी अलग दिखेगी, और हैंडओवर तक आपको किराया नहीं मिलेगा। ऐसा प्रोजेक्ट खरीदें जिसे आप खुशी से अपने पास रख सकें, सिर्फ जल्दी बेचने के लिए नहीं।
अगला कदम
अगर आप प्रोजेक्ट्स के बीच चुन रहे हैं, तो मुझे WhatsApp पर मैसेज करें। मैं आपकी पसंद की यूनिट के लिए मौजूदा कीमतें, पेमेंट प्लान और खर्च का ब्रेकडाउन भेजूंगी। किसी दूसरे देश से खरीद रहे हैं? पढ़ें विदेश से कैसे खरीदें।
